giovedì 10 giugno 2010

I valori degli immobili alberghieri torneranno a crescere

Oggi 10 giugno abbiamo partecipato ad un interessante convegno organizzato da AICA durante la fiera EIRE, a Milano.
C'era un'aria piuttosto mesta, perchè le cose non vanno bene. Così come c'era un'aria ancora euforica alla fine del 2007 quando le cose invece si stavano mettendo male.

Ricordo benissimo a settembre 2007, un mio partner, che lavora in una banca privata inglese, dirmi che non riusciva a chiudere più le operazioni che prima faceva in un mese, perchè "le banche non si fidano più le une delle altre".

Poi, un anno dopo, la crisi.

Oggi mi sento di poter dire che invece le cose fra 24 mesi saranno diverse, in positivo, per tre motivi.

a) Negli ultimi due anni si è completata la costruzione dei nuovi hotel che erano stati programmati. Altri si stanno completando a rilento. Nuovi hotel in vista non ce ne sono.

b) La crisi sta facendo pulizia sia di hotel vecchi che di hotel nuovi. Peccato vedere quello spreco di risorse. Mi sono laureato in urbanistica 30 anni fa e in trent'anni una vera programmazione del territorio non si è mai fatta. Comunque. Hotel bruttarelli e vecchiotti (obsoleti) usciranno dal mercato perchè oggi allo stesso prezzo puoi dormire in un 4 stelle nuovo. Hotel nuovi sbagliati dovranno essere segnati a perdita.

c) Il turismo tornerà. In 24 mesi ci ritroveremo tutto il turismo che avevamo previsto e che non abbiamo ancora ricevuto... indiano, cinese, russo, brasiliano. Se qualcuno prende la valigia e va a cercarlo, e se gli albergatori si attrezzano in termini di cultura e di servizi per accoglierlo.
Però tornerà.

Quindi le aziende alberghiere torneranno a fare utili, dopo la riorganizzazione dei costi imposta dalla crisi. Saranno in grado di pagare affitti crescenti ed i valori immobiliari torneranno quelli precrisi. Ovviamente non di tutti gli hotel, di quelli che ce la faranno.

Quindi sono e resto ottimista.

lunedì 7 giugno 2010

Investitori confusi

Lo scudo fiscale ha certamente liberato risorse prima chiuse nelle gabbie svizzere o monegasche.

Cento miliardi di Euro che oggi potrebbero trovare una collocazione in Italia.

Ipotizzando una media di 5 milioni per investitore, immagino vi siano almeno 20mila persone che si stanno chiedendo dove investire nel migliore dei modi il proprio capitale.

Tra le possibilita' c'e' anche l'investimento nel settore turistico alberghiero.
Con le seguenti avvertenze.

1. Investire per ottenere una rendita "certa" (oggi si parla del 6%) e' difficile perche' i valori immobiliari restano elevati, nonostante il calo della redditivita' dell'attivita' alberghiera.

2. Molto meglio allora investire anche somme relativamente piccole in fondi con un portafoglio ampio di beni, che garantisca una redditivita' media, con un rischio contenuto grazie alla diversificazione.

3. Nel caso si voglia acquistare un immobile alberghiero o avviare una iniziativa nuova, suggerisco (perche' io la preferisco) di prevederne la gestione diretta attraverso una societa' di management. Si ottiene cosi' un'alta remunerazione del capitale riducendo il rischio di una gestione non professionale.

4. Per ottenere una redditivita' più elevata, tipica delle operazioni di sviluppo, e contemporaneamente contenere il rischio diversificando, starebbe bene investire in fondi che si occupano esattamente di questo.

5. Per quanto riguarda le zone geografiche ove investire ne ho scritto altre volte (India, Brasile, Dalmazia, Montenegro in primis). Per restare all'Italia, certamente restano molto ambite Milano e Roma (con prezzi comunque elevati) eppoi molte aree turistiche - a molti piacciono la Puglia e la Sicilia.

6. Si tratta di capire come evolveranno i gusti dei viaggiatori e le attrattivita' delle destinazioni.
Andando per forza riducendosi i clienti L (lusso), nel prossimo futuro due sono i gruppi che aumenteranno il consumo turistico. I clienti della fascia alta che richiedono un ottimo prodotto (5 o 4 stelle superior) al prezzo del 4 stelle, data la crescente concorrenza. E i clienti Low Cost.

7. Insisto da un po' di tempo sulla necessita' di captare il turismo cinese, brasiliano e specialmente indiano. Mi auguro che i nostri governanti e dirigenti di catena si stiano attrezzando.

8. In modo trasversale c'e' poi tutto il tema della sostenibilita', del contenimento dei costi soprattutto energetici degli hotel (green hotel, ecolabel, ecc). Anche su questo l'Italia appare in ritardo.

N. B. Io resto molto positivo sul turismo italiano. E' uno dei settori che naturalmente costituiscono un volano delle attivita' economiche. Dovremmo pero' avere un'ottica di maggiore programmazione e coordinamento. Lo dicono molti. Ora bisogna farlo.
Cordiali saluti
Raffaello Zanini

Il modo più pratico e veloce di contattarmi è inviarmi
una mail che leggo anche sul palmare.

dr Raffaello Zanini
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